¿Qué es la subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca es una operación bancaria mediante la cual modificas las condiciones de tu préstamo hipotecario cambiando de banco (subrogación de acreedor) o cambiando de titular (subrogación de deudor).

Objetivo principal: Mejorar las condiciones económicas (tipo de interés, plazo, cuota) o facilitar una compraventa.

Más información oficial sobre subrogación de hipoteca en el Banco de España.

¿Cómo funciona una subrogación de hipoteca?

  • El nuevo banco realiza una oferta vinculante mejorada.

  • El banco actual puede igualar la oferta o permitir el cambio.

  • Se firma la subrogación ante notario.

  • Comienzas a pagar bajo las nuevas condiciones.

Importante: Desde 2019, con la Ley de Crédito Inmobiliario, la subrogación es más sencilla y tiene menos costes.

Tipos de subrogaciones hipotecarias

1. Subrogación de acreedor:
Cambias tu hipoteca de un banco a otro para mejorar las condiciones.

2. Subrogación de deudor:
Cuando compras una vivienda que ya tiene una hipoteca activa y asumes tú la deuda.

Motivos para subrogar una hipoteca

  • Reducir el tipo de interés (especialmente si firmaste con tipo variable alto).

  • Cambiar de interés variable a fijo (o viceversa).

  • Ampliar o reducir el plazo del préstamo.

  • Mejorar las condiciones de comisiones o productos vinculados.

En Boreal Financia analizamos tu hipoteca actual para proponerte la mejor alternativa disponible.

Consulta nuestros servicios aquí.

Ventajas y desventajas de la subrogación

✅ Ventajas:

  • Reducción del coste total de tu hipoteca.

  • Mejora inmediata de la cuota mensual.

  • Posibilidad de cambiar condiciones sin cancelar el préstamo.

❌ Desventajas:

  • Costes asociados de notaría, registro y comisión de subrogación.

  • El banco actual puede intentar igualar la oferta (lo que puede retrasar el proceso).

Costes de una subrogación de hipoteca

Aunque más baratos que antes, los costes existen:

  • Notaría (pago de la nueva escritura).

  • Registro de la propiedad.

  • Gestoría (en caso de utilizarla).

  • Comisión por subrogación (si aplica, entre el 0% y el 2% según condiciones antiguas).

Tip: Muchos bancos asumen parte de los costes para captar clientes.

Diferencias entre subrogación y novación de hipoteca

  • Subrogación: Cambias de banco.

  • Novación: Modificas condiciones pero te quedas en el mismo banco.

ℹ️ Consulta aquí diferencias detalladas entre subrogación y novación en la OCU.

¿Qué bancos permiten subrogación hipotecaria en 2025?

Actualmente ofrecen buenas condiciones:

  • ING

  • Openbank

  • Bankinter

  • EVO Banco

  • Santander

  • Ibercaja

Las ofertas pueden variar, por lo que es esencial comparar y negociar con ayuda profesional.

Consejos para elegir la mejor subrogación

  • Revisa si tienes comisión de subrogación en tu hipoteca actual.

  • Compara TAE y no solo el interés nominal.

  • Analiza el coste total de la operación.

  • Negocia condiciones como bonificaciones y seguros asociados.

En Boreal Financia te acompañamos en todo el proceso para que subrogar tu hipoteca sea rentable y sencillo.

Alternativas si no consigues una buena subrogación

  • Negociar una novación con tu banco actual.

  • Solicitar una nueva hipoteca y cancelar la antigua (pidiendo mejores condiciones).

  • Esperar a tener mejor perfil financiero (más ingresos, menos deudas).

Preguntas frecuentes sobre subrogación de hipoteca

¿Puedo cambiar de tipo variable a fijo con una subrogación?
Sí, y es uno de los motivos más frecuentes.

¿Cuánto tarda una subrogación de hipoteca?
Aproximadamente entre 1 y 3 meses.

¿Qué pasa si el banco actual iguala la oferta?
Puedes aceptar su mejora o seguir adelante con la subrogación.

¿Puedo subrogar una hipoteca de protección oficial (VPO)?
Sí, pero depende de las condiciones específicas de cada VPO.

Conclusión: ¿Merece la pena subrogar tu hipoteca en 2025?

Con los cambios recientes en el mercado hipotecario y la evolución de los tipos de interés, subrogar tu hipoteca puede ser una de las mejores decisiones financieras que tomes este año.

En Boreal Financia analizamos tu caso, negociamos por ti y te asesoramos para que consigas las mejores condiciones hipotecarias.

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